Après 25 ans d’expérience en tant que syndic, Francis Bourriaud a décidé de poursuivre son activité en 2006 d’une autre manière : Défendre les copropriétaires. Il met donc à disposition des copropriétaires et des conseillers syndicaux ses connaissances et son réseau afin de les assister dans leur mission et répondre individuellement aux propriétaires.

Immeuble parisien
Après 25 ans d’expérience en tant que syndic, Francis Bourriaud a décidé de poursuivre son activité en 2006 d’une autre manière : Défendre les copropriétaires. Il met donc à disposition des copropriétaires et des conseillers syndicaux ses connaissances et son réseau afin de les assister dans leur mission et répondre individuellement aux propriétaires.

Immeuble parisien

Qu’est-ce qu’un Syndicat ?

La plupart des immeubles collectifs sont soumis au régime de la copropriété, c’est-à-dire à la Loi du 10 juillet 1965 et au Décret du 17 mars 1967.
Au fur et à mesure des années, la loi et le décret ont été complétés par différentes lois : la Loi SRU et plus récemment la Loi ALUR et la Loi MACRON.
Ces Immeubles sont constitués en syndicats de copropriétaires.
En effet, lorsque vous achetez un appartement vous devenez automatiquement membre de ce syndicat et de ce fait copropriétaire des parties communes de l’immeuble. Vous détenez alors une quote-part de ces parties communes, déterminée par le règlement de copropriété.
Chaque copropriétaire doit posséder un règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division qui détermine :
  • Les parties privatives et les parties communes
  • Les quotes-parts de chacun
  • La destination de chaque lot
  • Les règles du fonctionnement du syndicat des copropriétaires et plus particulièrement celle de l’assemblée générale.
image ADB Conseils

L’assemblée générale

Les copropriétaires se réunissent une fois par an en assemblée générale afin de voter les résolutions qui sont inscrites à l’ordre du jour.
L’ordre du jour est établi par le syndic en collaboration avec le conseil syndical. Chaque copropriétaire peut également faire une demande d’inscription d’une ou plusieurs questions complémentaires conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
C’est lors de l’assemblée générale que se prennent les décisions majeures comme l’élection du syndic, l’élection des membres du conseil syndical, la fixation du budget, l’approbation des comptes et les travaux…
L’assemblée désigne un président qui dirige les débats, un ou deux scrutateurs qui assistent le secrétaire qui lui rédige le procès-verbal, généralement c’est le syndic qui prend le poste de secrétaire sauf décision contraire de l’assemblée générale. Le procès-verbal doit être adressé aux copropriétaires dans un délai de 2 mois à compter de la date de cette assemblée.
Tout copropriétaire ou mandataire titulaire d’un pouvoir peut assister à l’assemblée générale afin de faire valoir son droit de vote. La date et le lieu de l’assemblée sont mentionnés sur la convocation d’assemblée générale. Le copropriétaire ou le mandataire doit obligatoirement émarger la feuille de présence où est inscrit le nom de chaque copropriétaire avec le nombre de voix dont il dispose. Elle est certifiée par le président de séance, signée par les membres du bureau et annexée au procès-verbal.
Suivant la nature des décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent en fonction de trois majorités différentes :
  • La majorité simple (article 24), qui correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.
  • La majorité absolue (article 25) qui correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée, c’est-à-dire la moitié des tantièmes de l’immeuble +1.
  • La double majorité (article 26) qui consiste pour adopter la résolution à obtenir à la fois les deux tiers des voix en tantièmes et la majorité en nombre de tous les copropriétaires, présents ou non.
Certaines décisions nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires soit la totalité des tantièmes de l’immeuble.
Comment réussir son assemblée générale ?

Le Syndic

Chaque copropriété est gérée par un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel. Le syndic est élu à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, de faire respecter le règlement de copropriété, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de représenter le syndicat.

L’exercice de la profession de syndic est encadré par la Loi Hoguet qui impose à ce dernier d’être titulaire d’une carte professionnelle, d’une attestation de responsabilité civile professionnelle, d’une attestation de garantie financière.

Afin d’être élu, le syndic doit présenter une proposition de contrat à l’ordre du jour de l’assemblée générale où est indiqué :

  • La rémunération
  • La durée du mandat (au maximum 3 ans)
Il doit également être rédigé de la façon suivante : CONTRAT TYPE DE SYNDIC

Bon à Savoir :

Le syndic peut à tout moment être révoqué, il vous faut au préalable préparer son remplacement en réalisant une mise en concurrence obligatoire, dans le cadre de la Loi Macron, afin d’éviter que votre immeuble soit placé sous administration judiciaire.

Vous pouvez trouver tous les renseignements nécessaires pour vous aider dans cette démarche sur le site Syndicalur.

Que faire en cas de carence du syndic ?

Le Conseil Syndical

Le conseil syndical est chargé d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic et donne son avis concernant les contrats et/ou les devis. Tout copropriétaire peut proposer sa candidature, qu'il soit propriétaire en pleine propriété ou nu-propriétaire du bien. Une fois constitué, le conseil syndical désigne son président parmi ses membres lors de la première réunion.

Dans sa mission d’assistance le conseil syndical peut être sollicité par le syndic pour le choix d’une entreprise ou pour la réalisation de travaux.

Le conseil syndical peut aussi alerter le syndic en cas de dégâts ou d'incidents constatés dans l'immeuble. Le syndic a donc tout intérêt à solliciter cette coopération qui va lui permettre d'avoir une action plus efficace. En règle générale, le syndic se déplace régulièrement sur l’immeuble, le contrat « tout sauf » de mars 2015 impose un nombre contractuel de visites.  Au moins une réunion est organisée afin de préparer l’assemblée générale et vérifier les comptes.

En cas de carence, le conseil syndical peut décider de convoquer une assemblée générale conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Le syndic est alors tenu de la convoquer. S'il ne le fait pas dans les huit jours suivant la notification et la mise en demeure, c'est le président du conseil syndical qui se charge de convoquer lui-même l'assemblée.

Lors de l’assemblée générale le conseil syndical rend compte aux copropriétaires de la gestion de l’année et donne son avis sur la tenue de la comptabilité de la copropriété.

Pour l’assister dans sa mission de contrôle, le conseil syndical peut se faire accompagner et/ou demander un avis technique ou juridique à un professionnel de son choix (article 27 du décret du 17 mars 1967).

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Bien vérifier vos comptes

Tout d’abord il est important de savoir comment sont réparties les charges de copropriété :
  1. Les charges générales qui concernent l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Elles sont réparties en fonction des quotes-parts indiquées dans l’état descriptif de division. 
  2. Les charges spéciales concernent les services collectifs et d’équipements communs (ascenseurs, chauffage, eau …), leurs répartitions sont également précisées dans l’état descriptif de division.
  3. Les travaux votés en assemblée générale font l’objet d’ouverture de comptes spéciaux qui doivent être soldés une fois les travaux terminés. Ils sont répartis en fonction des charges générales ou des charges spéciales selon la nature des travaux.
Afin de bien vérifier les comptes avant votre assemblée générale, il faut vous assurer d’avoir tous les documents nécessaires à votre contrôle :
  • Le grand livre
  • La balance générale
  • Le relevé général des dépenses
  • L’ensemble des factures
  • Les relevés de banque
  • L’ensemble des contrats de la copropriété et notamment celui du syndic
  • Les devis concernant les travaux
  • Les fiches de payes et les documents sociaux
Vous devez vous assurer que les contrats soient bien respectés et contrôler les augmentations annuelles.  
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