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Assurances et copropriété

En matière de copropiété le syndic supporte une double obligation. En vertu de l'obligation qui lui est faite de "pourvoir à la conservation de l'immeuble", il doit veiller à assurer l'immeuble contre les diverses risques. Dans le cadre de l'obligation de responsabilité civile, l'immeuble doit également être couvert pour les préjudices causés aux tiers, étant précisé que les copropriétaires sont des tiers au sens de l'assurance.

Le détail de ces diverses risques peut être consulté auprès du CDIA, le contrat d'assurance souscrit par le syndic est intitulé : Police Multirisques Immeuble.

Lorsque le syndicat procède à des travaux concernés par la Loi N° 72-12 du 4 janvier 1978 dite "Loi Spinetta" le syndic a l'obligation de souscrire une police d'assurance "Dommage Ouvrage" au nom du syndicat, car il n'est pas locateur d'ouvrage au sens de l'article 1792-1-3° du code civil.

Il est à noter que l'assurance responsabilité civile profesionnelle du syndic ne joue pas si le syndic se comporte comme un maître d'oeuvre.

Dans tous les cas où le syndic ne respecte pas ces obligations sa responsabilité est engagée. Une abondante jurisprudence s'est développée au fil des ans afin de préciser les obligations du syndic et les conséquences de son incurie. Le syndic engage sa responsabilité si l'immeuble est insuffisamment assuré, si le syndic change d'assurance de sa propre initiative, il est responsable du surcoût de prime injustifié qui en découle. En revanche sa responsabilité n'est pas engagée vis à vis d'un propriétaire pour défaut d'assurance si l'absence de paiement de la prime est dû précisement au fait que ce propriétaire ne règle pas ses charges. En matière de police Dommage Ouvrage, il a été jugé que le syndic ne pouvait pas être poursuivi pénalement s'il s'était borné à suivre la décision du conseil syndical de ne pas souscrire d'assurance Dommage Ouvrage.

La plupart des syndics ne propose pas à leurs clients de souscrire un INTERCALAIRE qui permet à la copropriété de bénéficier d'une couveture très élaborée avec des garanties très étendues. Ce point sera plus particulièrement développé en fin d'exposé.

Certains syndics parmi les plus gros cabinets sont aussi courtiers d'assurance ou posséde une filiale spécialisée. C'est une source de profits faciles, les clients sont captifs, les prix et les garanties ne peuvent être comparés par le conseil syndical et la copropriété est lésée.

Ces syndics-assureurs enfreignent les dispositions de l'article 11 et l'article 39 du décret du 17 mars 1967, ainsi que celles de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de la loi N° 70-9 du 2 juin 1970 règlementant les conditions d'exercice de la profession de syndic.

 

 

 

 

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