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La fermeture des immeubles: quelle majorité?

Avant la loi E N L du 13 juillet 2006 la fermeture des immeubles en copropriété obéissait à des règles simples. L'installation de dispositifs de fermeture était votée à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la fixation des heures d'ouverture et de fermeture, selon les dispositions des articles 26-1 et 26-2.

La loi E N L est venue assouplir ce système en décidant que la fermeture des immeubles en copropriété serait décidée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, éventuellement à la majorité de l'article 24 conformément aux dispositions de l'article 25-1. Les articles 26-1 et 26-2 ont été abrogés et remplacés par un article 25 n ainsi rédigé:

les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le réglement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l'unanimité en l'absence d'un tel dispositif.

Le législateur avait voulu favoriser la fermeture des immeubles en passant d'une majorité très difficile à obtenir à une majorité plutôt simple, ceci autant pour décider d'intaller un dispositif de fermeture que pour fixer les heures de fermeture.

La loi du 5 mars 2007 sur la prévention de la délinquance est venue tout bouleverser. Le deuxième alinéa de l'article 25 n'a pas été supprimé et l'article 26 a été complété par un article 26 e dont voici le texte:

les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le réglement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.

Dorénavant il ya donc une majorité peu contraignante pour le vote des travaux d'installation du dispositif, article 25 voir 24 de la loi du 10 juillet 1965, et une majorité très contraignante pour fixer les modalités d'ouverture, article 26. La décision prise par la copropriété n'est que temporaire en ce qui concerne les modalités d'ouverture et devra être, par conséquent, réexaminée lors de chaque assemblée générale.

La nouvelle réglementation va entraîner des difficultés voir des contentieux dans les copropriétés.

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