Comme toute entreprise, il peut arriver que votre syndic soit vendu alors que son mandat de gestion est toujours en cours. Une tendance malheureusement en hausse depuis plusieurs années et que la crise sanitaire n’a rien arrangé. Que faire alors face à ce genre de situation délicate à gérer pour le syndicat des copropriétaires ? Le conseil syndical et les résidents savent effectivement ce qu’ils perdent mais pas encore ce qu’ils auront par la suite. Voici les étapes-clés indispensables à respecter en cas de cession du syndic afin d’éviter les mauvaises surprises.
Une tendance de plus en plus fréquente
Les cessions de cabinets de syndic indépendants ont fortement augmenté au cours des dernières années. Cette tendance peut s’expliquer par plusieurs facteurs :
- Un marché du travail du personnel de copropriété de plus en plus tendu, dû à un désintérêt progressif pour une profession réputée difficile (niveau de compétence requis, ampleur des tâches, horaires tardifs dus aux assemblées générales, absence de reconnaissance des copropriétaires…). Les dispositions des lois récemment promulguées (ALUR, ELAN) n’ont rien arrangé avec une accentuation des obligations légales à respecter pour les professionnels : immatriculation des copropriétés, pesée des postes des gardiens, formations de 42h à réaliser…
- Paradoxalement, un positionnement des grands groupes pour racheter les cabinets indépendants en quantité. Cette stratégie s’explique notamment par le fait que la majorité des groupes sont détenus par des fonds d’investissement et sont donc dans une optique de croissance et de rentabilité financière.
- La crise du Covid-19 a malheureusement accentué le phénomène, de nombreux petits syndics n’ayant pas résisté à la crise sanitaire.
Face à ces contraintes rencontrées par la profession, de nombreux cabinets historiques décident ainsi de céder aux sirènes des groupes ou à d’autres entités indépendantes plus structurées. Cette tendance étant de plus en plus fréquente, il est donc important pour le conseil syndical et les copropriétaires de prendre un certain nombre de précautions au moment de la cession du syndic, à commencer par la vérification des modalités de ladite cession.
Première étape : vérifier les modalités de la cession du syndic
La première chose à vérifier, dans le cadre d’une cession de cabinet, est de dresser un état des lieux de la situation en déterminant si le mandat du nouveau syndic est valable ou non. On pourrait croire que le rachat du portefeuille de copropriétés suffit à octroyer de facto ce droit à l’acquéreur mais il n’en est rien. Le contrat de syndic est conclu « intuitu personae », c’est-à-dire avec une personne physique ou morale nommément choisie (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
La validité du mandat ou non dépend ensuite des modalités de la cession, il s’agit donc de situations au cas par cas. Le mandat est valable lorsque la cession du syndic porte sur les actions de la société. En revanche, il n’est pas valable dans la grande majorité des autres cas, notamment :
- Cession de mandat(s) de copropriété
- Transmission universelle du patrimoine de la société
- Fusion absorption
- Location gérance du fonds de commerce
- Cession du commerce
Si l’assemblée valide néanmoins la cession du syndic à postériori ou désigne le nouveau présenté par le syndic en place et qu’il n’y a pas de contestation dans un délai de 2 mois, alors le nouveau syndic est régulièrement désigné.
Les modalités de la cession peuvent être consultées au moment de la réception de la convocation à l’assemblée générale.
A noter également que le changement de dirigeant de la société titulaire du mandat n’a pas d’influence sur la régularité du mandat de syndic, contrairement à ce qui est communément admis.
En l’état, la plupart des cessions apparaissent donc irrégulières au regard de la législation. Il est donc important pour le conseil syndical et les copropriétaires de contrôler les modalités de cession du syndic.
Deuxième étape : conserver le syndic repreneur ou élire un candidat alternatif ?
Une fois la vérification des modalités de la cession réalisée, 2 solutions se présentent alors : conserver le nouveau syndic repreneur ou bien élire un autre cabinet.
La logique voudrait de retenir plutôt la seconde option car, si une bonne surprise peut arriver avec le syndic repreneur, le contraire est aussi vrai mais surtout, ce ne sont pas les copropriétaires qui auront choisi le syndic de la résidence en toute indépendance et autonomie.
Dans tous les cas, il conviendra de prendre des renseignements préalables sur le futur syndic pressenti, notamment vérifier ses documents administratifs et obtenir si possible des témoignages de gestion.
La cession du syndic est donc une situation délicate qui doit être suivie de près par le conseil syndical et les copropriétaires afin de conserver le contrôle de gestion de la résidence. Après avoir levé le voile sur les modalités de la cession, il convient ensuite de s’interroger sur la conservation du syndic repreneur en tant que nouveau mandataire ou bien le recours à un candidat alternatif pour gérer la copropriété, cette seconde option étant à privilégier selon nous. Dans tous les cas, recueillir le maximum d’informations sur le futur syndic permet de réduire le risque de mauvaises surprises.
