Règlement de copropriété : la mise en conformité exigée par la Loi ELAN /3DS

La loi ELAN parue en 2018 a imposé aux syndicats des copropriétaires la mise en conformité du règlement de copropriété sur différents points. La loi 3DS de 2022 a ensuite remplacé cette obligation par la possibilité de voter la mise en conformité à chaque assemblée. Si aucune sanction directe n’est donc prévue par les textes, il existe toutefois un risque important de contentieux qui pourraient affecter le syndicat des copropriétaires dans le cas où la mise à jour ne serait pas effectuée. Retour en détails sur ces nouvelles dispositions et les enjeux pour la copropriété.

La mise en conformité du règlement de copropriété selon la Loi Elan, désormais facultative…

Parue en 2018, la loi ELAN a imposé aux syndicats des copropriétaires de mettre à jour leur règlement de copropriété sur trois points précis : 

  • les lots transitoires ;
  • les droits de jouissance privative sur parties communes ;
  • les parties communes spéciales non pourvues de grilles de charges spéciales. 

Le délai initial prévu concernant l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété par la loi ELAN prenait fin le 23 novembre 2021. Il avait été envisagé dans un premier temps de prolonger ce délai de 3 ans jusqu’au 23 novembre 2024 afin que les sanctions ne viennent pas pénaliser les copropriétés concernant les droits non consolidés.

Le Sénat a finalement retenu une disposition différente en distinguant les droits acquis et les droits futurs. Par conséquent, les droits de construire, les parties communes spéciales et les droits de jouissance acquis bien que mal inscrits ou mal définis au règlement de copropriété semblent échapper au risque de disparition, sous réserve de l’interprétation par la jurisprudence, la commission mixte paritaire ayant constaté le caractère insatisfaisant de la mesure.

En tout état de cause, l’Assemblée Nationale a approuvé la proposition de la commission mixte paritaire : l’article 89 de la loi n°2022 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite Loi 3DS, se substitue aux articles 206 et 209 de la Loi ELAN.

La Loi 3DS a effectivement réformé les articles 206 et 209 de la Loi ELAN en opérant de fait une modification des obligations antérieures concernant les lots transitoires, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative en entraînant une modification de l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété : elle est désormais remplacée par l’obligation d’interroger à chaque assemblée les copropriétaires.

La loi n’a donc pas prévu de sanctions à l’encontre des syndicats de copropriétaires qui n’effectueraient pas la mise en conformité. Il existe toutefois un risque notable que de nombreux contentieux découlent de ce défaut de régularisation. 

Toutefois, la mise à jour du règlement de copropriété reste fortement conseillée

Le refus de l’assemblée générale de procéder à la mise en conformité n’implique donc aucune conséquence sur l’existence des droits concernés. Cette situation s’apparente à celle de la loi SRU parue en 2000 et on peut grandement supposer que cela aura un effet d’inertie auprès des copropriétés pour réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété « Elan ». 

Tout défaut de régularisation ouvrirait néanmoins la porte à de multiples contentieux, par exemple la détermination de l’existence d’un lot ou encore la répartition des charges spéciales.

Les professionnels recommandent par conséquent aux syndicats de copropriétaires de mettre à jour leur règlement de copropriété avec le nouveau texte pour prévenir d’éventuelles et prévisibles procédures qui pourraient affecter à répétition la copropriété.

 

Comment s’effectue la mise en conformité du règlement de copropriété « ELAN » ?

Théoriquement, c’est au syndic qu’incombe d’entreprendre les démarches nécessaires à la mise en conformité du règlement de copropriété de la loi Elan. Celle-ci peut toutefois être initiée par le conseil syndical dans le cadre des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 27 du décret du 17 Mars 1967.

La mise à jour nécessite de réaliser un audit préalable par l’intermédiaire d’un géomètre afin d’évaluer la situation de la résidence et le nombre de lots concernés. Le géomètre ainsi qu’un notaire seront ensuite nécessaires pour concrétiser la mise en conformité du règlement de copropriété.

Les 2 étapes de la mise en conformité :

  1. Audit de conformité du règlement de copropriété :
  • Levée d’une fiche hypothécaire afin de contrôler la numérotation des lots concernés et des modifications publiées
  • Étude par un géomètre-expert du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des éventuels modificatifs publiés
  1. Mise en conformité des 3 points concernés :
  • Lots transitoires
  • Droits de jouissance privative sur parties communes
  • Parties communes spéciales non pourvues de grilles de charges spéciales

IMPORTANT :

Le projet de mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi Elan doit faire l’objet d’un vote préalable en assemblée générale avant que le notaire ne publie les actes aux hypothèques.

La mise en conformité du règlement de copropriété en lien à la loi Elan n’est donc plus obligatoire depuis la parution de la loi 3DS, mais elle reste toutefois fortement conseillée par les observateurs, en raison du risque important de contentieux qui pourraient résulter de l’absence de régularisation du nouveau texte en vigueur. Cette situation ouvrirait en effet grandement la porte à des problèmes de répartition des charges spéciales ou de détermination de l’existence d’un lot (pour ne citer qu’eux), et donc irrémédiablement à terme à des procédures affectant le syndicat de copropriétaires. Nous ne saurions donc trop vous recommander de mettre à jour le règlement de copropriété de la résidence dès que possible afin de prévenir toute difficulté.